Avaliação técnica completa do lote na Avenida Frederico Tibery — bairro consolidado da Zona Leste de Uberlândia, a dois minutos do Center Shopping.
Avenida Frederico Tibery · Tibery, Uberlândia — MG · 907,66 m² · Classificação: Médio Padrão
O Tibery reúne mais de 18 mil habitantes em um polo consolidado de comércio, serviços, lazer e instituições públicas. Abriga o Center Shopping — maior centro de compras do interior de Minas Gerais, com 56 mil m² de ABL e 30 mil visitantes por dia —, o Pátio Sabiá, o Complexo Parque do Sabiá (1.850.000 m²), o Teatro Municipal projetado por Oscar Niemeyer, os estádios Parque do Sabiá e Airton Borges, a Receita Federal e o Ministério Público. A região vive forte movimento de verticalização, com lançamentos voltados a studios e apartamentos de 2 quartos para investimento e locação — impulsionados pela proximidade com a UFU e a Av. Rondon Pacheco.
907,66 m² na Avenida Frederico Tibery, bairro Tibery — Uberlândia, MG.
Volumetria adotada para o cenário de incorporação vertical: 32 unidades em duas tipologias, com 69% de eficiência entre área construída e área privativa.
| Quadro de áreas | Valor |
|---|---|
| Ocupação | 17,2% |
| Área comum | 320,00 m² |
| Garagem | 400,00 m² |
| Lazer | 150,00 m² |
| Área técnica | 50,00 m² |
| Vagas de garagem | 32 |
| Subsolos | 0 |
Ticket médio de R$ 369.500 sobre 1.392 m² de área total comercializável.
Nove concorrentes mapeados em um raio de influência com alta demanda locatícia — 32% das famílias da região vivem de aluguel.
Mesmo bairro, mesmo segmento (studios + 2 quartos), mesmo público-alvo. 22 pavimentos, 102 unidades. A Vivamus é a incorporadora mais ativa do Tibery, com dois lançamentos simultâneos e parceria com a Housi para gestão de locação.
Carregador de carro elétrico, mercado autônomo, lockers de delivery, rooftop com terraço gourmet e solarium, coworking, academia equipada, salão de jogos, lavanderia e bicicletário.
| Amostra | Fonte | R$/m² | Preço |
|---|---|---|---|
| Apto 2q, energia solar, sacada — 59,51 m² | Ivannegocios · abr/2026 | R$ 5.630 | R$ 335.000 |
| Apto 2q, armários, 2 vagas — 70,00 m² | Wimoveis · jan/2026 | R$ 5.400 | R$ 378.000 |
| Apto 2q, varanda gourmet — 72,00 m² | Wimoveis · jan/2026 | R$ 7.317 | R$ 526.843 |
| Apto 3q, armários planejados — 97,00 m² | Ivannegocios · abr/2026 | R$ 3.608 | R$ 350.000 |
| Apto 2q, em construção — 60,83 m² | Wimoveis · dez/2025 | R$ 7.754 | R$ 471.475 |
| Studio Skyline Vivamus — 29,00 m² | Apto.vc · 2026 | R$ 9.634 | R$ 279.368 |
| Studio Stay Tibery, decorado — 30,00 m² | Rotina Imob. · abr/2026 | R$ 11.333 | R$ 340.000 |
| Studio Copa Studios — 24,51 m² | W. Bernardes · 2026 | R$ 13.382 | R$ 328.000 |
Score de centralidade 8/10 — cobertura completa de transporte, saúde, educação, comércio e lazer no entorno imediato.
Linhas para todas as regiões, acesso direto à Av. Rondon Pacheco e BR-050. Aeroporto a 9 min. Sem metrô/BRT na cidade.
Hospital de Clínicas da UFU a ~3 km, Hospital Madrecor a ~2 km, UBS Tibery e clínicas no entorno do Center Shopping.
UFU — Campus Santa Mônica a ~2 km. Escolas públicas e particulares na região; UBT próxima.
Center Shopping (300+ lojas) a 2 min, Pátio Sabiá, Carrefour Tibery e supermercados BH e ABC.
Complexo Parque do Sabiá (1,85 milhão de m²), Teatro Municipal de Oscar Niemeyer, estádios e arena.
Índice de ocorrências acima da média local, mitigado por câmeras, Fica Vivo! e policiamento regular — cidade 34% abaixo da média mineira em homicídios.
Confiança média — o mapa de zoneamento está em consolidação após a LC 813/2026. Recomenda-se consulta prévia à SEPLAN antes do protocolo, além de laudo geotécnico: o terreno está próximo a córregos que correm sob a Av. Rondon Pacheco, exigindo nível do térreo 1 m acima do passeio.
Margem bruta de 25,6% e ROI de 34,4% — classificação viável mesmo com variação de ±10% no custo de obra.
| Estrutura | % do VGV | Valor |
|---|---|---|
| Venda à vista | 9% | R$ 1.064.160 |
| Permuta financeira | 10% | R$ 1.182.400 |
| Permuta física | 11% | R$ 1.300.640 |
Três riscos de nível médio e um de transição regulatória de baixo impacto — todos com mitigação recomendada.
O Tibery consta entre os bairros com maior índice de ocorrências criminais de Uberlândia (Sejusp-MG, 2025). Mitigação: portaria 24h, CFTV e fechadura digital de alto padrão.
Proximidade com córregos sob a Av. Rondon Pacheco. A LC 525/2011 exige térreo 1 m acima do passeio. Mitigação: laudo geotécnico e drenagem reforçada.
Três lançamentos recentes disputam o mesmo público, com 247+ unidades ativas no bairro. Mitigação: metragens maiores, melhor mix e lazer superior.
Nova lei de zoneamento ainda em consolidação. Recomendação: consulta prévia à SEPLAN para confirmar o enquadramento exato do lote.
Em ordem de prioridade para maximizar velocidade de vendas e margem.
Studios de ~29 m² para investidores e 2 quartos de ~58 m² para casais e profissionais, com varanda em todas as unidades, fechadura digital e medição individualizada — padrão já praticado pela Vivamus.
Competitividade frente aos 3 lançamentos Vivamus no bairroR$ 5.800/m² posiciona o produto entre os entregues (~R$ 4.890) e os lançamentos premium (~R$ 9.500–12.700), com entrada parcelada em 24x.
Meta: 80% das unidades vendidas até a entregaComunicação reforçando 2 min do shopping, 5 min do Parque do Sabiá, 3 min da UFU, com parceria de gestão de locação (Housi/Airbnb) — modelo já validado no bairro.
Geração de lead qualificado de investidoresPermuta a 10% do VGV (R$ 1.182.400) dilui o custo do terreno no fluxo de vendas e preserva capital de giro frente à compra à vista.
Diferença entre "viável com ressalvas" e "viável pleno"O terreno na Avenida Frederico Tibery, com 907,66 m², apresenta viabilidade plena para incorporação de um condomínio vertical de médio padrão. O preço de R$ 8.500/m² adotado fica na base da faixa de lançamentos de studios do Tibery — abaixo de todos os concorrentes diretos (R$ 9.500 a R$ 12.700/m²) — o que dá margem de segurança comercial mesmo em cenário conservador.
O Stay Tibery já pratica R$ 11.300–12.000/m² com modelo decorado e gestão, confirmando que o mercado absorve preços acima de R$ 10.000/m² para studios com proposta de investimento. Com margem de 25,6% e ROI de 34,4%, a operação se mantém viável mesmo com variação de ±10% no custo de obra ou na velocidade de vendas.
| Cenário | Preço/m² | Margem | Classificação |
|---|---|---|---|
| Conservador | R$ 6.700 | 13,4% | Viável c/ ressalvas |
| Otimista (adotado) | R$ 8.500 | 25,6% | Viável pleno |
| Agressivo (teto Titanium) | R$ 9.500 | 30,5% | Viável pleno |
↑ 120% de valorização frente ao valor bruto do terreno.
A estruturação técnica demonstra que o ativo pode valer significativamente mais que o valor bruto — especialmente por meio de cenários de permuta e venda estruturada atrelados ao VGV.